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骗贷还是真优惠？多地重现买房“0首付”+返现，监管部门紧急提示！

中国商报
2024-09-05

近段时间，在多个社交平台上，类似“‘0首付’拿下人生第一套房”等购房者经验分享的帖子正引发热议。有网友称：“高评高贷，老手段了，只不过现在是开发商配合你。”

△在社交平台上，有不少关于“0首付”如何操作及避免套路的帖子。
据了解，本轮“零首付”购房的操作模式主要有：“高评高贷”，即开发商或房产中介虚增房产售价，使购房合同价格高于实际成交价格，从银行获得额外贷款来支付首付款；与金融机构合作，替客户申请信用贷作为首付款，实现“自己不掏一分钱就买房”。
某社交平台转介的中介小徐举例称，位于广州黄埔区某楼盘备案价为1.7万元/平方米，成交价在1.2万元/平方米。
根据广州地区政策，首付比例需在15%以上，也就是说客户可向银行借贷总房款的85%。开发商会与银行合作，按照备案价做一份购房合同，并以该价格向银行贷款，多贷出的资金由开发商打给客户作为首付款。
“这套房子85平方米，合同注明的房子总价为145万元，实际上这套房子卖102万元。以85%的比例向银行贷款123万元，多贷出的21万元，开发商会直接打给您。您带着这笔钱来付房子首付，真正‘不掏一分钱’就能买房。”小徐说。
不过，“在‘0首付’的操作中，购房者还需要支付一笔贷款服务费，加上维修基金，总共需支付七八千元。”一名中介人员如是说。
低首付的另一种方式是“首付分期”，郑州一名中介称，比如总价100万元的房子，首付款15万元，前期购房者先付5万元，剩余的分期支付。“在这种方式下，前两三年还款压力会比较大，除了偿还正常月供外，还要把分期部分还清，如果是跟第三方机构贷款的话，也会有一定的额外利息。”
克而瑞分析师表示，“0首付”活动并不意味着“一分钱首付都不出即可购房”，此类活动可分为开发商垫付首付、通过消费贷等方式支付首付以及 “高评高贷”三种操作方式，由于这些操作是否合规有待商榷，因此容易被叫停。
根据克而瑞调研，这类营销活动多以“0首付”为噱头，但从实际效果来看，其在促成交易方面效果并不佳。
业内人士表示，借助高评房屋价格等违规行为实现“0首付”购房，不仅会增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担，属于“骗贷”行为，如果银行在审批环节发现异常将不会批准贷款，并对购房者个人信用造成负面影响。同时，“0首付”购房涉及的部分违规操作行为也无法在网签合同中明确约定，得不到法律的保护。若房地产开发企业无法兑现承诺，银行也不能完成贷款审批手续，将会给购房者造成经济损失，购房者很难依法追责索赔。
对于银行等金融机构而言，“0首付”购房增加了贷款违约风险。由于购房者没有投入自有资金，一旦遇到经济困难或房价下跌等情况，购房者可能更容易放弃还款，导致银行不良贷款率上升。
北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，从商品房销售的角度来看，“0首付”、低首付的方式是违规的，往往伴随着开发商垫资、融资、首付贷等操作，本身就是明令禁止的。
“‘0首付’、低首付的方式看起来似乎没有手续费，但为了及时支付剩余的首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介筹措资金，既会产生新成本，又会产生更多的融资风险。尤其是有些机构提供的融资利滚利，一不小心就会掉入金融陷阱。”他说。
针对近期“0首付”、低首付购房等现象，7月底以来，多地监管部门已经出手，向公众提示相关风险，并向房地产开发商、房地产中介等机构发出警告。
据郑州市房管局介绍，“0首付”通常是由房地产开发企业或房地产中介机构通过预先垫付，或是虚拟抬高房屋价格，从银行以按揭贷款的方式来获得首付款。
另据广西南宁市住房和城乡建设局官网消息，对于市人大代表《关于南宁市房地产市场流动性刺激的建议》中的“首套住房0首付”问题，南宁市住建局表示，“0首付”购房存在诸多风险和不确定性，非可持续的购房方式。南宁市住建局称，近年来已有多地监管部门提示警惕“0首付”购房风险，具体风险包括：一是加剧购房者还款压力，二是存在金融风险，三是可能存在法律风险。
目前，我国房地产信贷政策已进行多轮优化，首付款比例持续下降。【此前报道：多地政策“大招”频出，房地产市场要变了……】5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%，购房门槛进一步降低。
据中指研究院统计，7月以来，广州、武汉、南京等约50城陆续优化公积金政策，其优化方向主要为降低首套、二套公积金贷款首付比例，提高公积金贷款最高额度，优化公积金贷款住房套数认定标准等政策。业内人士预计后续会有更多支持政策释放。
来源丨中国商报微信综合自南方都市报、每日经济新闻、中国证券报等
责编丨白雅琦
校对丨张斌
审核丨彭婷婷
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