全国卖地收入排行：杭州夺冠，深圳垫底，武汉郑州南京跻身十强
文|凯风
2018年，中国卖了多少地？
据中国指数研究院统计，仅300城卖地收入就高达4.17万亿元，全国卖地总收入估计高达5.5万亿元以上。这一数字，超过去年，相当于全国企业所得税与个人所得税的税收总和。
卖地换来收入，支撑城市扩张，这是过去20年土地财政的根本逻辑。面粉贵过面包，转而刺激面包价格上涨，这也是我国房价持续上涨的一大来源。
2018年，哪些城市卖地收入最高？哪些城市土地财政依赖度最高？
01
卖地收入排行：
7城破千亿，武汉郑州南京佛山跻身十强
2018年土地市场先热后冷，上半年溢价率不断攀升，下半年土地流拍之声不绝于耳。
尽管如此，多个一二线城市卖地收入仍然创出新高。
这一年，共有7个城市土地出让金破千亿，而绝大多数二线城市每年的税收收入还不到1000亿元。
除了北上广之外，其他四个均为核心二线城市：杭州、武汉、郑州、天津。在排行前十的城市里，还出现了南京、佛山、苏州的身影。
这其中，最突出的当属杭州与深圳。
这两大网红城市，一个卖地收入高居榜首，一个处于垫底位置，恰恰代表两种不同的土地取向，对楼市也会带来截然不同的两种影响。我们在后文将会详细分析。
02
卖地增速排行：
二三线独占鳌头，北京深圳南京大跌
如果从卖地收入涨幅来看，二三线城市则是绝对主角，而部分核心城市卖地收入则不约而同出现了下滑。
在全国40个大中城市中，广西北海以接近4倍的涨幅，笑傲全国。其实，未纳入统计范围的三四线城市，在棚改货币化的助推之下，大多数城市卖地收入都出现翻倍行情。
而在跌幅榜中，三亚以-79%的降幅位列榜首。随着海南全域限购的推进，整个海南房地产投资和固定资产投资双双陷入下滑，GDP增速同时受到影响，作为风向标的三亚更是首当其冲。
而南京、深圳、北京、重庆、成都、济南，卖地收入同步下降。这与2018年楼市转向息息相关，下半年土地市场转凉，土地流拍一宗接过一宗，部分市场转冷的一二线城市卖地收入不复以往。
03
杭州：卖地之王
杭州一直都备受瞩目。
这几年来，杭州在各类榜单中都可谓一骑绝尘，在各类国际盛会中接连获得全球曝光度。当然，在楼市里，也没少了光环。
2018年上半年，杭州可谓全国摇号购房的狂热之土，万人抢房的热潮蔓延整个上半年，98岁老人上阵摇号、验资排队有人晕倒的场景均发生在此处。
2018年下半年，杭州楼市一转狂热态势，转头直下。摇号购房从最低3%的中签率，到最后无人问津。市场成交量，从一路表上到最后二手房成交量腰斩。土地市场，同样从上半年的狂热到下半年的冰凉。
然而，即便如此，杭州仍然将卖地推往新的高度。
2018年，杭州卖地收入高达2442.9亿元，不仅成为全国唯一破2000亿元的城市，而且一路超过北上广深，成为2018年全国卖地之王。
杭州卖地的狂飙突进，并非始自今日。
从2015年开始，卖地收入就一路上扬。
2015年不足千亿，2016年直接翻倍达到1612亿元，2017年再度大涨达到2120亿元，2018尽管杭州楼市下半年由热转冷，但卖地收入仍然创出新高，达到2442亿元的新高度。
这一数字，是广州的1.65倍，是深圳的5.43倍。与当年财政收入相比，高出600亿元左右，土地财政依赖度高达134%，位居各大城市前列。
杭州卖地井喷背后，一方面是城市建设的狂飙突进，导致土地供应一路上扬，对卖地收入的依赖前所未有之高。另一方面是亚运效应的体现，每一次盛会背后，都是一场土地大跃进。
与杭州相似的城市很多，武汉、郑州的卖地收入一直维持在高位，也是城市扩张和基础设施建设大跃进所致。
04
深圳：不依赖卖地的城市
在每年的土地收入排行榜上，深圳基本都处于垫底位置。
房价没降，土地市场火热一如既往，为何深圳的卖地收入如此之低？
原因很好理解，深圳土地资源已经接近枯竭，即使楼面价大幅上扬，深圳也无法大肆供地。早在两年前，深圳就出台文件，试图推动填海造田，以弥补深圳土地资源紧张态势。
正因为如此，深圳也成了全国土地财政依赖度相对较低的城市之一。近年，深圳土地财政依赖度仅为20%左右。
卖地收入仅为杭州的1/5，约为广州的1/3，这并未影响深圳的财政收入指出。
2018年，深圳市地方一般公共预算收入3535.00亿，而杭州为1825.10亿，这说明深圳民营经济造税能力一流，为深圳提供源源不断的财力。
然而，土地财政是把双刃剑。没有土地财政的束缚，城市不必围绕房地产而转，但土地资源的不足，也必将导致住房供应的不足，深圳的高房价与此脱离不了干系。
与广州相比，深圳与广州人口总量相当，但深圳城市面积仅有广州的1/3，每年的土地供应量不到的一半，此消彼长之下，供求必然严重失衡。
去年6月，深圳出台二次房改新政。
从2018年到2035年这18年间，深圳将筹集建设各类住房170万套。这170万套房子里，商品房占40%。
这意味着，未来18年，深圳只能提供70万套商品房，平均每年不到4万套。
这必将进一步加剧深圳住房的紧张态势。
05
土地财政依赖度排行：
杭州佛山南京位列三甲，北上深垫底
与卖地收入相比，土地财政依赖度，更能直观说明城市对于房地产的依赖度。
这是全国各大城市财力排行榜：
以“卖地收入/一般公共预算收入”，可以得出各大城市历年土地财政依赖度。
从土地财政依赖度上，可以看到三个规律：
其一，一线城市土地财政依赖度普遍较低，但广州是例外。原因是广州承担了大量的面对省份和广东的财政分税，本身创税能力与北上深相比远远不足，对土地财政的依赖度相对较高。
其二，正在处于大发展期的城市，对土地财政的依赖度较高。无论是杭州南京济南，还是武汉郑州西安这些城市，均处于快速发展阶段，人口不断流入，基础设施建设一直在补短板。无论是地铁建设还是其他民生建设，均需要土地财政作为弥补。
其三，土地财政依赖度相对较高的城市，房价受市场行情波动影响也较大。在楼市上行期，一两个地王的出现，能迅速搅动市场行情；但到了楼市下行期，土地流拍，容易对市场情绪造成负面影响。
显然，随着一二线城市可开发土地资源越来越少，摆脱土地财政，已经摆在案头。在土地财政越来越弱、房地产税尚未到位的情况下，如果不能做大做好经济，很多城市或许会面临着越来越大的财政问题。
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