【作者】北大法宝司法案例编辑组（高亚丽 常小乐 李等霞）
【来源】北大法律信息网、北大法宝司法案例库
疫情期间与房屋租赁相关的司法案例裁判规则汇编
（2020年第6期，总第38期）
因全国多地发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情，人口流动急剧减缓，对房屋租赁行业造成了很大的冲击，出现了房源大量空置、企业和租客即使未居住使用仍需支付租金等现象，随之可能产生与房屋租赁相关的合同解除、违约责任等纠纷。本期北大法宝推送疫情期间与房屋租赁相关的司法案例裁判规则汇编，以供参考。
1.因防控疫情需要导致房屋租赁合同不能履行的，承租人不应承担违约责任
【关键词】防控疫情；不可抗力；合同解除权
【裁判要点】
房屋租赁合同签订后，因防控禽流感疫情，相关部门通知从事禽类经营的承租人暂停营业，承租人存在合同约定的连续数天未经营的违约行为，但其不能履行合同系出于防控疫情需要的不可抗力所致，不应承担违约责任，出租方也不因此享有合同解除权。
【适用法律】
《中华人民共和国合同法》
第七条 当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第一百一十七条第一款 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
【案例索引】柯学诉重庆金渝达农贸市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷案；(2017)渝0105民初16379号
【规则日期】2017.09.29
【法宝引证码】CLI.C.46701273
2.出租人仅依据疫情发生后相关部门的规定对承租人断水断电的，构成违约 承租人与出租人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同中对活禽宰杀与销售分离未作约定，出租人也未提供证据证明其在市场管理中曾对此有过异议。出租方仅依据禽流感疫情发生后，相关部门要求将活禽交易与宰杀分离的规定，对承租方进行断水断电处理，构成违约，应承担违约责任并赔偿损失。 第一百零六条 公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。 没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 第一百一十一条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 【案例索引】苏州中宏商业经营管理有限公司等诉戴子龙房屋租赁合同纠纷案；(2014)苏中民终字第02289号 【法宝引证码】CLI.C.4036025
3.疫情不足以导致房屋租赁合同不能履行的，承租人未按约定期限支付租金应承担违约责任 因不可抗力导致当事人不能履行合同的，可部分或者全部免除责任。承租人的经营范围包括餐饮、客房两部分，因非典疫情和政府有关部门下发的停止野生动物经营的通知，只对其部分餐饮经营活动造成影响，不足以导致其与出租人之间的租赁合同不能履行。故承租人停止全部经营活动，亦未按合同约定期限支付租金，并非不可抗力原因所致，应依法承担违约责任。 第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 第一百一十七条第一款 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 【案例索引】大连鹏程假日大酒店有限公司诉大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷案；(2013)辽审二民抗字第14号 【法宝引证码】CLI.C.3985083
4.租赁合同因出现疫情无法继续履行的，出租人应当返还合同解除后承租人已交纳的房租 【关键词】非典疫情；房屋租赁合同；合同解除；返还租金 双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且承租人已实际履行了交纳租金的义务，该合同合法有效。因出现非典疫情，承租人按照有关单位通知搬出租赁房屋，租赁合同无法继续履行的，双方对合同解除均无过错。合同解除时间应以出租人同意解除合同的时间确定，对于合同解除后承租人已交纳的房租，出租人应当返还。 第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 【案例索引】高同家与张汉军租赁合同纠纷上诉案；(2004)东民四终字第24号 【法宝引证码】CLI.C.134524
5.疫情未对房屋租赁合同目的实现造成影响的，承租人无权行使法定解除权 【关键词】非典疫情；不可抗力；合同目的；法定解除权 依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，但因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。双方当事人签订房屋租赁合同的目的为出租人获取租金，承租人通过支付租金取得房屋使用权，因此承租人将承租的商铺交由第三人经营，非典疫情对第三人经营造成的影响，与承租人和出租人签订租赁合同的目的能否实现没有关联性。承租人以非典疫情属于不可抗力导致租赁合同目的不能实现为由，要求行使法定解除权的，不予支持。 第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 【案例索引】广州华虹房地产实业有限公司等诉陈好等房屋租赁合同纠纷案；(2004)穗中法民四终字第3617号 【法宝引证码】CLI.C.626356
6.对因疫情出现情势变更的合同解除，法院可以从鼓励交易及平衡双方利益角度判定不予解除 房屋租赁合同订立后，承租人因非典疫情无法正常经营，进而使合同履行能力受到影响，应认定该合同履行过程中出现了情势变更。因双方约定的合同期限较长，非典疫情结束后承租人恢复经营并付清房租，有利于双方合同目的的实现。为鼓励交易和平衡双方利益，对出租方提出的合同解除诉求法院可不予支持。 第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 【案例索引】中国银行丹阳支行诉景国庆租赁合同案；(2003)丹民初字第2371号 【法宝引证码】CLI.C.48240
责任编辑：李泽鹏
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