文/住浙网 艾维
亚运村“三兄弟”（华润亚奥城、绿城桂冠东方、万科日耀之城），桂冠东方、日耀之城已先后交付，前者借率先办出大证的优势，在二手市场上兴风作浪。
日耀之城实景图
截止到今天中午，日耀之城累计成交15套二手房，单价集中在5.43-6.3万元/㎡之间（不包括车位，净房价），和星翠澜庭的价格基本持平，比奥体君品、澄品交付伊始的成交价要低。
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据好房研究院测算，亚运村新房按均价4.7万元/㎡，税费加上3年的资金成本（平均每年4.5%），保本价差不多5.4万元/㎡。也就是说，这一拨抢跑的房东都赚到钱了，摇号红利拿到了，或多或少。目前，绿城桂冠东方尚未办出大证，华润亚奥城还没交付，这两个盘加起来近3640套房源年内会杀进二手市场。一旦开闸，会面临怎样的抢跑、内卷态势，拭目以待吧。
上周，日耀之城喝到了“头口水”：一套建筑面积249.66㎡的中楼层房源，以1176万元成交，折合签约单价约4.71万元/㎡。这套房源背后有两个关键词：一是做低，二是代持更名。懂的都懂，不是正常状态下的成交。
随后，日耀之城一套万科日耀之城144㎡的房源在杭州各大房产群和朋友圈刷屏，挂牌总价860万，折合单价约5.97万元/㎡。关键是，房东自己在小红书上讲，860万还包含了一个子母车位，而这个子母车位当时售价在61万上下。扣除掉车位后，房东持有三年基本不赚钱。如果诚心卖的话，这套挂牌860万房子应该成交掉了的。同样6月，类似滨水143㎡房源成交了有四五套之多，有一套18层的带子母车位的143㎡，最终以890万元总价谈成了。
眼下，有一种声音，认为亚运村二手房做高了。二手房市场做低常见，做高很少。明明500万总价成交的房子，网签时写成600万。这样做，为了什么呢？一个好处，是有利于购房者抵押做按揭，能套出更多的贷款，毕竟眼下首套房贷利率低，能多贷点也是好的。另一好处，对中介而言，乐见初期价格高一点，谈不拢的时候，让房东价格往下浮一点，有利于撮合成交。说到做高，近期景芳五区有一套顶楼“老破大”，面积113方，开头挂240万，最后成交价360万。这又是什么鬼！房东挂的时候大概没打听清楚，挂价明显偏低，中介为了促成交，也没跟他说实话，于是几个买家一拥而上，同时想买，就你三万我五万地加价了。但为了这套“老破大”要加价120万，也是天方夜谭。听中介说，买家想多办点贷款，和房东配合，把这套房子做高了。但这样做，多付了契税和资金成本不多，风险也是客观存在的——360万先进对方的账户，要退你100万，到时谁来做这个担保。绕了这一圈，就为了在享受首套房贷利率的前提下多贷个几十万。如今银根宽松，走消费贷容易，不过利息要高一点。说回亚运村，接下来成交量肯定会迎来一个爆发，成交价会在5.5万这个基数上下浮动，大概率要往下走。